Club Deal

Un accès direct à des opportunités ciblées, habituellement réservées aux institutionnels.

Qu'est-ce qu'un Club Deal ?

Le club deal, c'est la possibilité d'investir, aux côtés d'autres souscripteurs et souvent de l'opérateur lui-même, dans une opération précisément identifiée : immobilier, capital-investissement, opération de croissance externe, via une structure dédiée (SCI, holding, SPV). Un mode d'investissement longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, aujourd'hui accessible à une clientèle privée avertie.

L'intérêt réel d'un club deal dépend surtout d'un paramètre : la qualité de l'opérateur qui structure et pilote l'opération, et l'adéquation entre l'horizon proposé : souvent 4 à 8 ans, et votre propre horizon de liquidité. Plus l'opérateur est expérimenté et transparent sur sa rémunération, plus le couple risque/rendement est maîtrisé.

Comment fonctionne un Club Deal ?

Vous investissez, aux côtés d'autres souscripteurs, dans une structure ad hoc qui porte un projet précis : acquisition d'un immeuble à rénover, prise de participation au capital d'une société non cotée, opération de retournement... La rémunération provient de la plus-value à la revente et/ou de revenus distribués en cours de vie du projet, selon un plan d'affaires défini en amont.

Le ticket d'entrée est généralement plus élevé que sur des supports classiques, et la liquidité est limitée : vous êtes engagé jusqu'au dénouement de l'opération, sans marché secondaire organisé sauf clauses spécifiques.

La fiscalité dépend de la structure juridique retenue : plus-values mobilières, revenus de capitaux mobiliers, ou régime des plus-values immobilières selon les montages.

Les atouts méconnus du Club Deal

L'alignement d'intérêts

Dans un club deal bien structuré, l'opérateur investit généralement aux côtés des souscripteurs : le co-investissement, et sa rémunération est en partie indexée sur la performance réellement réalisée, via un intéressement déclenché au-delà d'un seuil de rentabilité (carried interest).

Cet alignement d'intérêts, rarement présent avec la même intensité sur des supports collectifs classiques, est souvent l'élément qui distingue une opération sérieuse d'une opération purement commerciale.

Voir aussi : SCPI, Private Equity, Off-Market.